Frações Financeiras 24 – Quer conhecer 20 Riscos dos Fundos Imobiliários?

O objetivo desse texto não é desencorajar aplicações em fundos de investimento imobiliário. Trata-se de conhecer os principais riscos e decidir por corrê-los ou não e, mais importante, definir que percentual do patrimônio aplicar. Esse texto extraiu os principais fatores de risco de um regulamento real.
1. Risco de Mercado
Todos os ativos do fundo devem refletir o valor mais justo de mercado, portanto devem ser avaliados constantemente e, eventuais perdas, são refletidas no valor das cotas.
2. Risco Tributário
Se o fundo tiver mais de 50 cotistas e se as cotas só forem negociadas em bolsa ou em balcão organizado, os rendimentos distribuídos ficam isentos do imposto para as pessoas físicas que não detiverem 10% ou mais do fundo. O risco tributário é relativo a eventuais mudanças na legislação tributária.
3. Risco Sistêmico
O preço dos imóveis, aluguéis e valores advindos de arrendamento estão sujeitos ao desempenho geral da economia. Desaquecimento da economia e perda de poder aquisitivo podem implicar redução nos rendimentos e nos valores dos ativos do fundo e consequente queda no valor das cotas do fundo.
4. Risco de Liquidez
Para sair do investimento em fundos imobiliários, o cotista deve vender suas cotas em bolsa ou em balcão. Isso representa um risco de, ao precisar vender, o cotista deparar-se com poucos compradores e precisar reduzir o valor de venda para conseguir atrair o comprador. O próprio fundo pode enfrentar o mesmo problema ao precisar vender seus imóveis ou outros ativos e o resultado seria, da mesma forma, a perda de valor da cota.
5. Risco de Crédito
O fundo firma contratos de locação e de arrendamento com diferentes pessoas físicas e/ou jurídicas e o bom desempenho do fundo dependa do cumprimento dos contratos. Há risco de insolvência por parte de locatários e arrendatários.
6. Riscos do Mercado Imobiliário
Os imóveis que compõem o patrimônio do fundo estão sujeitos a desvalorizações, desapropriações ou queda nos rendimentos auferidos por aluguel. Não há, ainda, garantia de que estejam alugados todo o tempo.
7. Riscos na Transmissão dos Imóveis.
Pode haver dificuldades na transmissão dos imóveis ao fundo se houver algum ônus sobre o imóvel, como dívidas do antigo proprietário.
8. Risco de Despesas Inesperadas.
Os imóveis podem precisar de consertos ou reformas inesperados.
9. Risco de Sinistro.
As indenizações recebidas de seguradoras, por ocasião de eventuais sinistros, podem ser insuficientes para a recuperação completa do imóvel.
10. Risco de Ausência de Imóveis atrativos para Compra.
A política de investimentos do fundo é elaborada no início da vida do fundo. Existe assim um lapso de tempo entre a elaboração da política e a compra efetiva dos imóveis. Existe, portanto, a possibilidade de não se conseguir contratar operações atraentes como se desejava na elaboração da política de investimento,
11. Risco de Não Constituição do Fundo
O fundo prevê a colocação de certo número de cotas que podem não ser vendida, inviabilizando a operação,
12. Risco de Concentração em Alguns Imóveis
Se o fundo não conseguir captar todos os recurso que planejava, em uma ou mais emissões, existe a possibilidade de as aplicações ficarem concentradas em poucos imóveis, o que aumenta o risco do fundo.
13. Risco de Rescisão de Contratos de Locação ou de Revisão de Aluguel
O locatário pode tentar obter vantagens ao questionar juridicamente o contrato antes do seu vencimento.
14. Risco de Desapropriação
O poder público pode desapropriar unilateralmente um ou mais do fundo.
15. Risco de Chamadas Adicional de Capital
Se algum fato ocorrer que torne negativo o patrimônio líquido do fundo, os cotistas serão chamados a cobrir essa defici6encia de capital.
16. Risco de Haver Diferenças Entre o Valor Contabilizado e o Valor justo de Mercado
Embora o administrado busque adequar o valor dos imóveis ao mercado, pode haver diferenças que serão ajustadas ou somente percebidas em eventual venda.
17. Risco de Diluição
Se o fundo emitir novas cotas, o cotista pode ter um percentual menor do patrimônio líquido do fundo, do que esperava ter.
18. Risco Jurídico
A história dos fundos imobiliários é muito recente para se antecipar com segurança as decisões que serão tomadas na disputas judiciais.
19 . Risco de Conflito de Interesses.
Se o administrador e/ou gestor do fundo for empresa ligada ao vendedor, locatário ou arrendatário dos imóveis há conflito de interesses. O interesse do vendedor se contrapõe, por exemplo, ao interesse dos cotistas.
20. Risco da Persistência de Riscos
Mesmo que a administração e a gestão do fundo tomem todas as medidas possíveis para o correto gerenciamento dos riscos, não há a hipótese de sua eliminação.

About cesarlocatelli

Sócio Diretor da F2 Formação Financeira. Mestre em Economia e Professor de Finanças, Derivativos e Planejamento Financeiroa
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