Frações Financeiras 24 – Quer conhecer 20 Riscos dos Fundos Imobiliários?

O objetivo desse texto não é desencorajar aplicações em fundos de investimento imobiliário. Trata-se de conhecer os principais riscos e decidir por corrê-los ou não e, mais importante, definir que percentual do patrimônio aplicar. Esse texto extraiu os principais fatores de risco de um regulamento real.
1. Risco de Mercado
Todos os ativos do fundo devem refletir o valor mais justo de mercado, portanto devem ser avaliados constantemente e, eventuais perdas, são refletidas no valor das cotas.
2. Risco Tributário
Se o fundo tiver mais de 50 cotistas e se as cotas só forem negociadas em bolsa ou em balcão organizado, os rendimentos distribuídos ficam isentos do imposto para as pessoas físicas que não detiverem 10% ou mais do fundo. O risco tributário é relativo a eventuais mudanças na legislação tributária.
3. Risco Sistêmico
O preço dos imóveis, aluguéis e valores advindos de arrendamento estão sujeitos ao desempenho geral da economia. Desaquecimento da economia e perda de poder aquisitivo podem implicar redução nos rendimentos e nos valores dos ativos do fundo e consequente queda no valor das cotas do fundo.
4. Risco de Liquidez
Para sair do investimento em fundos imobiliários, o cotista deve vender suas cotas em bolsa ou em balcão. Isso representa um risco de, ao precisar vender, o cotista deparar-se com poucos compradores e precisar reduzir o valor de venda para conseguir atrair o comprador. O próprio fundo pode enfrentar o mesmo problema ao precisar vender seus imóveis ou outros ativos e o resultado seria, da mesma forma, a perda de valor da cota.
5. Risco de Crédito
O fundo firma contratos de locação e de arrendamento com diferentes pessoas físicas e/ou jurídicas e o bom desempenho do fundo dependa do cumprimento dos contratos. Há risco de insolvência por parte de locatários e arrendatários.
6. Riscos do Mercado Imobiliário
Os imóveis que compõem o patrimônio do fundo estão sujeitos a desvalorizações, desapropriações ou queda nos rendimentos auferidos por aluguel. Não há, ainda, garantia de que estejam alugados todo o tempo.
7. Riscos na Transmissão dos Imóveis.
Pode haver dificuldades na transmissão dos imóveis ao fundo se houver algum ônus sobre o imóvel, como dívidas do antigo proprietário.
8. Risco de Despesas Inesperadas.
Os imóveis podem precisar de consertos ou reformas inesperados.
9. Risco de Sinistro.
As indenizações recebidas de seguradoras, por ocasião de eventuais sinistros, podem ser insuficientes para a recuperação completa do imóvel.
10. Risco de Ausência de Imóveis atrativos para Compra.
A política de investimentos do fundo é elaborada no início da vida do fundo. Existe assim um lapso de tempo entre a elaboração da política e a compra efetiva dos imóveis. Existe, portanto, a possibilidade de não se conseguir contratar operações atraentes como se desejava na elaboração da política de investimento,
11. Risco de Não Constituição do Fundo
O fundo prevê a colocação de certo número de cotas que podem não ser vendida, inviabilizando a operação,
12. Risco de Concentração em Alguns Imóveis
Se o fundo não conseguir captar todos os recurso que planejava, em uma ou mais emissões, existe a possibilidade de as aplicações ficarem concentradas em poucos imóveis, o que aumenta o risco do fundo.
13. Risco de Rescisão de Contratos de Locação ou de Revisão de Aluguel
O locatário pode tentar obter vantagens ao questionar juridicamente o contrato antes do seu vencimento.
14. Risco de Desapropriação
O poder público pode desapropriar unilateralmente um ou mais do fundo.
15. Risco de Chamadas Adicional de Capital
Se algum fato ocorrer que torne negativo o patrimônio líquido do fundo, os cotistas serão chamados a cobrir essa defici6encia de capital.
16. Risco de Haver Diferenças Entre o Valor Contabilizado e o Valor justo de Mercado
Embora o administrado busque adequar o valor dos imóveis ao mercado, pode haver diferenças que serão ajustadas ou somente percebidas em eventual venda.
17. Risco de Diluição
Se o fundo emitir novas cotas, o cotista pode ter um percentual menor do patrimônio líquido do fundo, do que esperava ter.
18. Risco Jurídico
A história dos fundos imobiliários é muito recente para se antecipar com segurança as decisões que serão tomadas na disputas judiciais.
19 . Risco de Conflito de Interesses.
Se o administrador e/ou gestor do fundo for empresa ligada ao vendedor, locatário ou arrendatário dos imóveis há conflito de interesses. O interesse do vendedor se contrapõe, por exemplo, ao interesse dos cotistas.
20. Risco da Persistência de Riscos
Mesmo que a administração e a gestão do fundo tomem todas as medidas possíveis para o correto gerenciamento dos riscos, não há a hipótese de sua eliminação.

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Frações Financeiras 23 – R$ 315 bilhões de Letras Financeiras?

O estoque de Letras Financeiras (LFs) chegou a 315 bilhões em abril de 2014. Em janeiro de 2013 o estoque era de R$ 245 bilhões e em janeiro de 2014 o estoque fechou em R$ 291 bilhões, de acordo com dados da Cetip. Do total, cerca de R$ 74 bilhões são Letras Financeiras subordinadas.

Vamos entender esses títulos?

As letras foram criadas em 2010 (Lei 12.249) para servirem como instrumento alternativo de captação de longo prazo pelas instituições financeiras. São captações mais longas e mais baratas para os bancos já que não são sujeitas a recolhimento compulsório e não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito.

Vamos Quem pode emitir?

A Resolução Nº 4.123, de 23 de agosto de 2012, determinou que os bancos múltiplos, os bancos comerciais, os bancos de desenvolvimento, os bancos de investimento, as sociedades de crédito, financiamento e investimento, as caixas econômicas, as companhias hipotecárias, as sociedades de crédito imobiliário e o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) podem emitir Letra Financeira (LF).

Quais são os valores mínimos de cada LF?

A LF não pode ser emitida com valor nominal unitário inferior a:
I – R$300.000,00 se contiver cláusula de subordinação e
II – R$150.000,00 se não contiver cláusula de subordinação.

O que a LF rende?

A LF pode ter como remuneração taxa de juros prefixada, combinada ou não com taxas flutuantes, ou com índice de preços. É vedada a emissão com cláusula de variação cambial. Há no mercado LFs prefixadas, indexadas ao DI, à Selic, ao IPCA, ao IPGM, à TJLP, entre outros indexadores.

Qual é o prazo mínimo de emissão?

O prazo de vencimento mínimo da LF é de 24 meses, vedada a recompra ou o resgate, total ou parcial, antes do vencimento pactuado. É admitido o pagamento periódico de rendimentos em intervalos de, no mínimo, 180 dias.

LFs longas com opção de recompra

A LF com prazo de vencimento superior a 48 meses, que não tenha a taxa DI na composição de sua remuneração, pode ser emitida com cláusula de opção de recompra pela instituição emissora ou de revenda para a instituição emissora, combinada ou não com a modificação do seu encargo financeiro caso não exercida a opção. A primeira data de exercício das opções deve observar o prazo mínimo de 48 meses.

O emissor pode recomprar até 5% em bolsa ou balcão organizado

A LF sem cláusula de subordinação pode ser adquirida pela instituição emissora, a qualquer tempo, desde que por meio de bolsas ou de mercado de balcão organizado, para efeito de permanência em tesouraria e venda posterior, no montante de até 5% (cinco por cento) do saldo total de LF sem cláusula de subordinação por ela emitida. Para as Letras Financeiras subordinadas esse limite é de 3%.

As LFs subordinadas têm risco maior

A Letra Financeira pode ser emitida com cláusula de subordinação aos credores quirografários e, nesse caso, só tem preferência sobre os acionistas no ativo remanescente, se houver, na hipótese de liquidação ou falência da instituição emissora.

LFs subordinada pode servir como capital

A Letra Financeira subordinada pode ser utilizada como instrumento de dívida, para fins de composição do capital da instituição emissora, conforme as regras do Conselho Monetário Nacional.

LFs são executáveis extra-judicialmente

A Letra Financeira é título executivo extrajudicial, o que indica que pode ser executado independentemente de protesto.

Como é o IR?

O imposto de renda para o investidor é o mesmo das outras operações de renda fixa.

 

Para saber mais, por favor, veja a lei 12.249/2010 e as Resoluções 4.123/2012 e 4.330/2014 do Banco Central do Brasil

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10 Frações sobre a Pesquisa Mensal do Emprego do IBGE – dezembro/2012

A Pesquisa Mensal do Emprego é realizada pelo IBGE em seis regiões metropolitanas, que são Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre. Vamos ver os dados mais relevantes de pesquisa realizada em dezembro de 2012 e divulgada em www.ibge.gov.br em 31/01/2013.

1. Massa salarial cresce 7,5% em 1 ano e 43% em 10 anos.

A massa de rendimento médio real habitual da população ocupada foi estimada em cerca de R$ 43 bilhões, no total das seis regiões metropolitanas. Para dezembro de 2011 a estimativa da massa salarial mostrava R$ 40 bilhões e para dezembro de 2002 R$ 28 bilhões, ambas a preços de dezembro de 2012.

2. População em Idade Ativa cresceu 1,1% no último ano

A População em Idade Ativa (PIA) nas seis regiões metropolitanas pesquisadas foi estimada em 42,5 milhões de pessoas em dezembro de 2012.

3. São 23,4 milhões de pessoas ocupadas nas seis regiões metropolitanas.

A População Economicamente Ativa (PEA), formada pelo ocupados e desocupados, foi estimada em 24,6 milhões de pessoas. O contingente de pessoas ocupadas foi avaliado em 23,4 milhões de pessoas.

4. A taxa de desocupação de 4,6% foi quase igual a de dezembro de 2011

A taxa de desocupação em dezembro de 2012 foi estimada em 4,6%, o que equivale a aproximadamente 1,1 milhão de pessoas. Este é o menor valor da série iniciada em 2002. Em dezembro de 2011, a taxa de desocupação foi 4,7%, praticamente a mesma de dezembro de 2012

5. Ocupação aumenta com anos de estudo

Cerca de 80% da população ocupada têm 8 anos ou mais de estudo. Destes, cerca de 67% têm 11 anos ou mais.

6. 23% da população ocupada têm mais de 50 anos.

7. O rendimento real médio cresceu 3,2% em 2012 e 17% em 10 anos

O rendimento médio real da população ocupada foi avaliado em R$ 1.805 contra R$ 1.749,45 em dezembro de 2011. Se compararmos com dezembro de 2002, que foi R$ 1.537,60, percebemos um crescimento real de 17% em 10 anos.

8. Empregado com carteira assinada ganha R$ 343 a mais na média

O rendimento médio real da população ocupada com carteira assinada no setor privado foi avaliado em R$ 1.651,80, contra R$ 1.308,20 para aqueles sem carteira assinada.

9. 77% dos desocupados estão procurando emprego há menos de 6 meses.

10. De cada 100 empregados no setor privado 82 têm carteira assinada, contra 72 há 10 anos.

Nos serviços domésticos 2 em cada 3 empregados não têm carteira assinada.

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Frações Financeiras 22 – A inflação está mesmo fora de controle?

Muitas manchetes dão a entender que a inflação saiu do controle. Há um visível cabo de guerra em torno da política monetária brasileira. A julgar pela fala de muitos economistas, o Banco Central deveria voltar a subir a taxa de juros. A julgar pela última fala do Banco Central, permaneceremos por longo tempo vendo a taxa básica de juros a 7,25%.

Estamos, finalmente, com uma taxa compatível com o resto do mundo

Se imaginarmos uma inflação anual em 5,5% e a taxa Selic a 7,25% ao longo do ano inteiro, estaremos falando que a taxa de juros de um dia no Brasil embute um juro real de 1,66% ao ano. O que você sente quando se lembra que o juro real médio do primeiro governo de FHC foi 21,65% ao ano? E quando se recorda que no primeiro governo de Lula foi 11,27% ao ano? Minha opinião é que é impossível o país funcionar de modo normal com um juro real desse tamanho nas operações de um dia. Agora que estamos entre 1% e 2%, vamos começar a perceber que não adianta querer ganhar dinheiro simplesmente emprestando para o governo e em curto prazo. Veremos um deslocamento para ações e para investimentos produtivos, creio. Além disso, o custo do governo com o carregamento da dívida vai cair muito, abrindo espaço para mais investimento.

As expectativas definem a inflação

Muitos economistas acreditam piamente que a taxa de juros é milagrosa e tudo pode. Do meu lado atribuo poderes milagreiros às expectativas. Se as pessoas estiverem convencidas que a inflação vai para a Lua, ela irá. É por esse motivo que acredito que a batalha pela inflação dos próximos tempos está sendo travada, entre o governo e diversos economistas. Nos últimos 14 anos tivemos 9 índices de inflação maiores do que o IPCA de 2012, entretanto, ouvimos com frequência que, a persistir o juro baixo, perderemos o controle e rumaremos ide volta a altos nívei de inflação. O governo, por seu turno, não fica inerte e lança mão de seu arsenal para mostrar que a inflação convergirá para o centro da meta proximamente. Atacar de modo permanente custos das empresas e das pessoas, como nas tarifas de energia, é uma das armas e pode dar bons resultados.

E quanto aos juros dos próximos meses?

Se, por um lado, a própria ata do Copom nos adverte que o balanço de riscos para a inflação apresentou piora no curto prazo. Por outro, não temos, hoje nenhum motivo para crer que voltaremos a ver juros reais, acima da inflação, tão altos quanto os mostrados aqui. É natural, no entanto, que a taxa de juros de um dia, taxa Selic, suba ou caia, moderadamente, nos próximos tempos em função dos dados que serão avaliados nas próximas reuniões do Copom. Um método interessante para se avaliar o pensamento do mercado financeiro para o futuro é acompanhar o preço da NTN-B de 2023 no sítio do Tesouro Direto. Em agosto do ano passado esse papel era negociado a 10% ao ano. Caiu no final de 2012 para perto de 9,20% e, agora em janeiro de 2013, está a 9,46%. Como é um papel de 10 anos, sua tendência é potencializar as expectativas que, podemos ver, estava melhorando no segundo semestre do ano passado, virou o ano em nível baixo e piorou nesse mês de janeiro.

Essa discussão é econômica ou política?

No seu surgimento, a ciência econômica era integrada à política. As tentativas de torná-la “exata” como a física foram bem sucedidas: muitos acreditam que há fórmulas imutáveis a reger o ambiente econômico. Do meu lado, prefiro a visão de que a economia é uma ciência social, já que as pessoas estão decidindo a cada instante o rumo que, de modo agregado, os negócios vão tomar. Por isso leio o noticiário econômico como um embate entre o poder e os aspirantes ao poder. Por isso acredito muito mais na influência das expectativas na inflação do que no tamanho do juro real. E se tivesse que apostar, diria que veremos esses 7,25% até enjoar.

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